old royal nekretnine logo

OLD ROYAL SISTEM d.o.o. Beograd

old royal beograd agencija za nekretnine
Adresa Zrmanjska 10, Beograd
tel (+381) 011 / 2544 755
011 / 2544 966
fax 011 / 3550 384
dezurni tel 065 / 2544-755
web www.oldroyal.net
emailold.royal@sbb.rs
skype OldRoyal

nekretnine Beograd


Za Kvadrat ispred svih - Old Royal Sistem - kuća dobrih ljudi

Pravne-usluge u oblasti nekretnina

PROCES KUPOPRODAJE
Za proces prometa nekretnine potrebno je da postoje nekretnina, prodavac, kupac, i naravno dobra volja i uslovi da se kuporodaja može obaviti. Kada imamo gore navedene elemente sledeća je procedura:
-Predugovor( poželjno da se overi kod Javnog beležnika) )
-Kapara(rezervacija)
-Ugovor (obavezna overa kod Javnog beležnika nadležnog za predmetno područje)
-Isplata kupoprodajne cene sa ulaskom u posed

PROVERA PRAVNE DOKUMENTACIJE
Provera svih vlasničkih i ostalih dokumenata od strane advokata i specijalista za oblast prometa nepokretnosti, obligacionih odnosa, porodičnog prava itd…

PREDUGOVOR
Predugovor,kao što mu i samo ime kaže je radnja koja prethodi ugovoru I on ima za cilj da sve ono što se ugovorne strane dogovore stavi na papir I obaveže oba učesnika u poslu da se toga drže.Predugovor sadrži sve elemente ugovora I tu postoje određena prava I određene obaveze oba učesnika.U njemu se definiše ko su budući kupac a ko prodavac, šta je predmet kupoprodaje, po kom osnovu je prodavac vlasnik iste, cena nekretnine, iznos kapare , rok I način isplate, datum overe I ulaska u posed nekretnine, ko plaća koje obaveze itd…Dodatni članovi predugovora mogu da budu elementi u stanu (kuhihja itd..), pitanje telefonske linije, pitanje plačanja poreza,računa itd… ,

Prvo davanje novca od strane kupca prema prodavcu zove se kapara.Kapara predstavlja početak procesa kupoprodaje nepokretnosti. Predstavlja čin kojim prodavac i kupac voljno ulaze u proces pravnih radnji koji će dovesti do prometa nepokretnosti. Da bi kupac imao apsolutnu zaštitu od svih vrsta uznemiravanja(evikcije) prodavac obezbeđuje i saglasnost svih punoletnih članova svog domaćinstva za prodaju stana. Posle dobijanja svih saglasnosti I ukoliko ne postoji nikakva pravna I tehnička smetnja za pristupanje kupoprodaji pravi se ugovor o kupoprodaji.

ELEMENTI UGOVORA O KUPOPRODAJI
Elementi ugovora o kupoprodaji su isti kao i kod predugovora, piše se u više primeraka i overava se kod Javnog beležnika, na teritoriji na kojoj se nekretnina nalazi. Kada dođe termin sklapanja Ugovora bitno je i uskladjivanje termina zakazivanja primopredaje - jer je neophodno uskladiti vremenske mogućnosti prodavca, kupca, notara, banke, advokata... Preporuka je da prodavac minimalno deset dana ranije počne sa organizovanjem selidbe, da bi se čin primopredaje što efikasnije završio. Neophodno je da prodavac na primopredaju stana donese potvrde, kojima potvrđuje da su računi za elektrodistribuciju i Infostan sravnjeni do salda nula ; plaćen tri zadnja telefonska račune, kao i potvrdu da je izmirena obaveza poreza na imovinu. Prodavac predaje kupacu kompletnu postojeću dokumentaciju o stanu - kao i potvrde i ključeve predmetnog stana - te tim činom kupac ulazi u posed i postaje stvarni vlasnik stana.

OBAVEZE POSLE KUPOVINE
Sada kada je posao kupoprodaje lepo i uspešno obavljen ostaje još obaveze prama državi(porez). Po zakonu o porezu na imovinu (član 25.) , poreski obveznik je prodavac ali je običajno pravo i skoro da je i pravilo da kupac plaća iz mnogo razloga (praktične prilike).
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procene uprave prihoda na kojoj se nekretnina nalazi I podnosi se u roku od 10 dana od dana overe ugovora.
Ukolio je kupcu ovo kupovina prve nekretnine on ima mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza. To se odnosi na one državljane Srbije , koji nemaju nekretninu na sebe.Oslobođenje je do 40 kvm, za nosioca ugovora i po 15 kvm za svakog člana svog domaćinstva.
    Potrebna dokumenta za kupca i STANA ZA OSLOBOĐENJE POREZA
  • 1.Kopija l.k
  • 2.Uverenje o državljanstvu za kupca prvog stana
  • 3.Kopija l.k za sve članove porodičnog domaćinstva
  • 4.Uverenje o državljanstvu za njih
  • 5.Kopija kupoprodajnog ugovora
  • 6.Dokaz o prebivalištu za kupca i članove porodice
  • 7.Za članove familije dokaz o srodstvu(izvod i sl..)
  • 8. Overena Izjava kupca o kupovini prvog stana


Oslobodjenje od poreza formular
Ukoliko je ovo prva nekretnina koju kupujete, a to je u novogradnji bićete oslobođeni od plaćanja poreza i imate pravo da tražite povraćaj pdv.



ŠTA TREBA ZA POVRAĆAJ PDV
  • 1.Izvod iz matične knjige rođenih
  • 2.Uverenje o državljanstvu
  • 3.dokaz o prebivalištu
  • 4.Overena kopija ugovora
  • 5.račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan pdv
  • 6.dokaz da je ugovorena cena sa pdv isplaćena
  • 7.overena izjava o kupovini prvog stana
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja Ugovora o prenosu apsolutnih prava.
Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja –odnosno od dana kada kupac potpiše da je primio rešenje
Poreska prijava se popunjava na ime prodavca, tj. unose se njegovi podaci. Poreski organ razrezuje porez na njegovo ime, a porez plaća kupac - kao ugovorna strana koja je tu obavezu preuzela u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.
Nakon plaćenog poreza na promet uplatnica se nosi poreskom organu, koji tada stavlja pečat Uprave prihoda na sve primerke Ugovora o kupoprodaji i unosi iznos plaćenog poreza.
Upis prava na nepokretnosti u zemljišnim i drugim javnim knjigama ne može se vršiti bez dokaza o plaćenom porezu na prenos apsolutnih prava.



Podnošenje prijave za plaćanje poreza:
    Dokumenta potrebna za podnošenje prijave za plaćanje poreza na promet:
  • 1.formular PP
  • 2.fotokopije overenog Ugovora o kupoprodaji
  • 3.original istog Ugovora na uvid
  • 4.fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu na predmetnoj nepokretnosti (ugovor kojim se steklo vlasništvo osobe koja je prodala stan - obično je to Ugovor o otkupu, poklonu, kupoprodaji, izgradnji ili sudsko Rešenje o nasledjivanju...)
  • 5. fotokopija lične karte prodavca


Porez na kapitalnu dobit
Porez na kapitalnu dobit plaćaju isključivo fizička lica i to kako rezidenti tako i nerezidenti ( ako su više od šest meseci sa mestom boravka u Srbiji), a sve vezano za dobit ostvarenu na teritoriji Srbije. Shodno članu 72.Zakona o porezu na dohodak građana( a kapitalna dobit to jeste), kapitalnim dobitkom se smatra prihod koji obveznik ostvari prodajom ili drugom vrstom prenosa uz nadoknadu(u daljem tekstu prodaja):
  • 1.stvarnih prava na nepokretnostima,
  • 2.trajnog prava i prava građenja na gradsko građevinskom zemljištu,
  • 3.prava intelektualne svojine
  • 4.udela u imovini pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti.
Kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela, odnosno hartija od vrednosti iz stava 1. ovog člana i njegove nabavne cene, usklađene prema odredbama ovog zakona. U slučaju da je razlika negativna radi se o kapitalnom gubitku.

Prodavac je dužan da u roku od 15 dana podnese formular PP-6 (za kapitalnu dobit) On se utvrdjuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti (odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena) i prodajne vrednosti (odnosno vrednosti po kojoj se ta ista nepokretnost prodaje).

Porez je 10% na tako utvrdjenu razliku u vrednosti. Prodavac je uvek u obavezi da podnese poresku prijavu pa čak iako postoji osnov za oslobađanje.Osnovni osnovza oslobađanje je investiranje novca u drugu nepokretnost ili u radnje vezane za nepokretnosti.





STRUJA, TELEFON, KOMUNALIJE
Kupac može da sklopi ugovor za električnu energiju i komunalije na svoje ime bez prisustva prodavca, što mu je i obaveza da odmah po obavljenoj kupoprodaji i uradi.
Za prenos telefonskog pretplatničkog prava potrebno je da učesnici u kupoprodaji(kupac I prodavac) odu zajedno u Telekom Srbija – službu za korisnike.
Potrebno je poneti sa sobom original sudski overenog Ugovora o kupoprodaji stana, lične karte i fotokopije Ugovora i ličih karata.
Ukoliko u stanu ne postoji telefonski priključak kupac podnosi zahtev za uvođenje istog u gore spomenutim službama. Ukoliko postoje tehničke mogućnosti biva obavešten pismenim putem, posle čega uplaćuje taksu za novi pretpatnički broj .
Potrebno je da kupac ili prenese svoje pretplatničko pravo, ako ga je imao, ili po postojećem priključku u kupljenom stanu zasnuje isti – jer se može desiti da ostane bez pretplatničkog prava, ukoliko se u kupljenom stanu pretplatničko pravo i dalje vodi na drugo lice.
Svaka strana ima pravo da ranije korišćeno pretplatničko pravo zamrzne na neko određeno vreme.

NEDOSTACI U PROCESU PROMETA NEPOKRETNOSTI
Nažalost moramo se osvrnuti na moguće nedostatke u procesu kupoprodaje. Nedostaci se mogu klasifikovati kroz dva osnovna : pravni nedostaci i materijalni nedostaci.
Pravni nedostaci se tiču dokumentacije koja je vezana sa nepokretnost koja je predmet kupoprodaje, dok su materijalni nedostaci uglavnom vezani za mogućnost kvalitetnog korišćenja nepokretnosti.

UKNJIŽENJE NEPOKRETNOSTI
Da bi stan, deo zgrade ili sama zgrada bila knjižena potrebno je da objekat ima pravosnažnu građevinsku dozvolu za izgradnju zgrade, koja je trajnog karaktera(a ne privremena), onda je potrebno da je ovlašćeno preduzeće uradilo takozvani tehnički prijem objekta, a sve to će poslužiti organu zaduženom za to da izda upotrebnu dozvolu za nepokretnost.Pored toga svi objekti mora da budu popisani, i da se mora uraditi specifikacija posebnih etažnih delova(stanova), ako isti postoje sa strukturom , kvadraturom i upisanim spratom.
Sam postupak uknjiženjenja podnose i iniciraju sami vlasnici stanova, pod uslovom da je zgrada uknjižena.
Skrećemo pažnju na obavezu da se zgrada ucrta od strane nadležne službe Geodetskog zavoda u katasterski operat.Katastar, kao državni organ, dostavlja zemljišnjm knjigama u sudu popisni list o snimljenom objektu, uz napomenu dali za isti postoji ili ne prateća dokumentacija.Ukoliko nema neophodne građevinske dokumentacije, takav se objekat vodi pod nazivom ‘Bez dokaza o vlasništvu’.
Takođe važno je pre uknjižbe da imate neprekinuti sled dokumentacije u orginalu, da je sve sudski overeno I snabdeveno pečatom poreske uprave.Na žalost često se dešava u praksi da ljudi nemaju dokumentaciju od pre otkupa stana ili je ona neadekvatna.Često je to zamršen odnos više društvenih i državnih preduzeća od kojih dobar deo ne postoji ili su pomenili vlasnike, izgubili ili spalili arhivu itd.Tada se treba obratiti nadležnom infostanu na opštini gde se objekat nalazi ili za grad Begrad ići do centralnog infostana na Voždovcu u Danijelovoj ulici broj 33.

Top ponuda